Husjakten del 2/2 - Ekonomi

 I ett tidigare inlägg (som Ni hittar här) kan man läsa om våran familjs önskan om att hitta ett alternativt boende. Där kan man läsa lite vad vi drömmer om, förväntningar och förhoppningar om vad vi kan finna.

Både jag och min partner har båda stabila jobb. Även om de inte är någon VD-lön direkt, är de iaf respektabla och betalar bättre än att sitta bakom kassan på ICA. Pengar finns även under madrassen sedan tidigare lägenhetsägande i Svea rike, så insats finns också. Så, bortsett från pissigt utbud (åter igen, läs här) vad hindrar oss egentligen? Marknaden har ju slagit ned på priserna även här i Tysklandia. Räntan pressar priserna nedåt, energipriserna följer tätt bakom. Så bara å köp?

Jämförelse kostnader husköp 

Till en början så är det lite skillnader i köpesskildringen mellan husköp i Svergie och Tyskland. Jag tänker jag listar dem och ger ett räkneexempel på ett hus på motsvarande svenska ca 4 mille.

Svergie

I Sverige har vi två extrakostnader som gömmer sig och man kanske inte tänker på dem första gången man köper hus - Pantbrev och Lagfart.  

• Pantbrev
  Pantbrev är mer eller mindre ett kvitto på att man sätter något i pant och ger lånegivaren (dvs oftast banken) rätten att ta besittning av det man då satt i pant. I detta fall huset och fastigheten. Den beräknas på vad man tar i lån och inte vad man köper för. Betalar du allt kontant, betalar du ej för pantbrev, för du skapar ju inget pantbrev. 
  Avgiften ligger på 2% av pantbrevets belopp, samt en avgift på 375 kr.
  
  
• Lagfart 
  Lagfart är ett bevis på att du är ägare till en fastighet. När en fastighet köps eller säljs, måste den nya ägaren ansöka om lagfart hos Lantmäteriet, För att beviljas lagfart måste alla eventuella skulder och lån på fastigheten vara avbetalade eller lösta, och ansökan om lagfart måste vara komplett och korrekt ifylld osvosv. Någon måste alltså administrera detta å vill ha betalt för det.
  Lagfart ligger på 1,5% av taxeringsvärdet (vilket ska motsvara 75% av det sannolika marknadsvärdet för fastigheter i värdeområdet, två år före taxeringsåret 😫) + administrationsavgift på 825kr.

Om vi låtsas att du får låna till hela värdet av bostaden (för att göra det enkelt) och du således lånar 4 miljoner till en bostad utan ett enda pantbrev till sitt namn, med en taxeringsvärde på detsamma (åter igen, för att göra det enkelt) blir kostnaden. 
Lagfart: 0,015x4 000 000+825 = 60 825kr
Pantbrev: 0,02x4 000 000+375 = 80 375kr
Totalt: 141 200kr
Å ja.. plus själva huset såklart.

Tyskland

Så vad har vi då att jämföra med i Germanica om vi kör med samma hus? Där har vi 4 kostnader att tänka på. 

• Grundbucheintrag - Fastighetsregisteranteckning
  Detta innefattar då registrering i det tyska fastighetsregistret, som kallas "Grundbuch". Registreringen innebär att ägandet av en fastighet och eventuella rättigheter och belastningar som är knutna till fastigheten, t.ex. panträtt, servitut eller nyttjanderätt, officiellt dokumenteras. En Grundbucheintrag är nödvändig för att fastställa ägandet av fastigheten och för att säkerställa att alla berörda parter har rättigheter och skyldigheter som är korrekt dokumenterade.
  Grundbucheintrag kostar: 0,5% = 1 995€
  
  
• Notarkosten - Notarieavgifter
  Kostnaden för en notaries tjänster vid en fastighetsaffär. I Tyskland är det måste man anlita en notarie vid köp och försäljning av fastigheter, för att säkerställa att alla dokumentation och kontrakt uppfyller de rättsliga kraven.
  Notarkosten ligger (oftast) på 1.5% = 5 985€
  
  
• Grunderwerbsteuer - Fastighetsöverlåtelseskatt
  Fastighetsskatt som betalas till den lokala myndigheten och beräknas som en procentandel av fastighetens försäljningspris.
  Satsen varierar beroende på var i Tyskland fastigheten är belägen, kan börja på 3,5% men är vanligtvis 6,5% = 25 935€
  
  
• Maklerprovision - Mäklarprovision (men den fattade Ni nog..)
  Tidigare var det vanligt att - precis som i Sverige - säljaren betalade hela mäklarprovisionen. Men sedan 2020 har det blivit vanligare att köparen också delar på mäklarprovisionen. Detta innebär att både köparen och säljaren betalar en viss andel av mäklarprovisionen. Denna brukar generellt delas 50/50 mellan säljare och köpare. 
  Vanligt pris för köparen är då 3,57% = 14 244€

Summerar vi alla dessa fina procentsatser landar vi alltså på 12,07% av köpeskostnaden i tilläggsavgifter för ett husköp.
Köper vi ett hus för 400 000€ kommer vi alltså få punga ut totalt 48 140€ extra.

Jämför vi då Sverige och Tyskland, landar Tyskland på nästan 300%(!!!) mer i avgifter för ett husköp, förutsatt att svenska huset helt och hållet var utan pantbrev, annars är det mer. 

Utöver det måste vi liksom svenska exemplet.. även betala själva huset såklart. 

Låt oss jämföra lite och kasta in massa siffror i meningarna för att förvirra de som har Dyskalkyli... 

I Sverige får man låna upp till 85% av fastighetens värde. Har man 750 000kr att tillgå för husköpet landar man då  på ett husvärde av 4 mille i runda svängar. 600 potatisar i lån och 141 lökar i extraavgifter. Släng in några flyttkartonger, flyttejp, flyttpizza och flyttöl - så vill jag hävda att vi i runda svängar landar på 750 000 riksdaler.

Jag skulle hävda att man i Sverige får ganska OK lya för 4 mille. Allt beror ju såklart var man bor och siktar man på att bo granne till Slussen i Fjollträsk, ja då kanske det inte blir mer än en Harry Potter-skrubb. Har man inget emot 5 mil till närmsta granne kan man köpa sig en hel by i Norrland.

I Tyskland får man låna upp till 90% av fastighetens värde. Kör vi lite omvänd beräkning från ovan och tar våra 750 000 SEK, konverterar till EURO  i en magisk maskin som får det till 10kr = 1€ utan valutaomvandlingspåslag, har vi alltså 75 000€ att shoppa för. Siktar vi på det här huset på 400 feta europeiska laxar, så har vi tappat nästan 50 av firrarna på vägen och vi har endast 25 000 guldfiskar att lägga på huset. Detta gör oss 15 abborrar kort, som måste lånas via blankolån eller dylikt av någon annan lånehaj. (Jag försökte få in en filreferens här, men de torskade jag på)

Torsk på Tallin för den som inte tog referensen

I Tyskland brukar man säga att man köper huset för livet ut. Det kan jag förstå när man måste sälja sin förstfödda son, bara för att få köpa huset! Det finns absolut inget utrymme att byta därefter. Om vi känner att boendet var för litet och måste byta upp oss, kostar det mig minst 50 fiskpinnar till, att bara byta. Byter vi ned oss i storlek på grund av att man kanske bryter med partner eller barnen har flugit ut, kanske vi kommer billigare undan med 30-40 fiskbullar? 

Hur främjar detta en levande bostadsmarknad?